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之前还公开宣传是90.2m2户型，现在户型图显示的面积却变成了89m2——准备购买某楼盘的市民张先生近期发现了这一变化。按照国家新政，面积变小后买房至少能省下上万元契税，暗喜之余，张先生却有点困惑：这房子面积到底是多大？开发商说多大就是多大吗？如果交付后的面积超过90m2，还能享受到契税减免和利率下浮政策吗？
[读者疑问]
房屋面积突然“瘦身”
是否一定能享受新政优惠
毕业留宁的张先生准备买房结婚，离单位较近的一家楼盘尤其吸引他的注意。“靠近地铁，位置好，可惜户型都在90-140m2之间，最小的也有90.2m2。”7月，由于担心面积超过90m2做不到首付两成，张先生没有出手。
10月下旬国家出台新政。不仅明令首次购房90m2以下可以首付两成，契税也随之下降到1%，再算上南京1%的房补，90m2以下基本是零契税。就在张先生网上搜集90m2以下楼盘时，此前中意的那家楼盘再度走进视线，且网上显示的最小户型是89m2。
惊喜之余，不免担心。且不论90.2m2是怎样变成89m2的，万一房屋交付后的面积超过了90m2，缴税、贷款时到底以合同面积还是实际面积为准？一旦要为多出的面积付出更多税费，开发商会承担吗？
[部门解惑]
合同面积不算数
契税以交付建筑面积为准
实际上，时下南京有一大批88-90m2的两房、三房户型存在。时光澔韵在售和新推出的房源都有89m2两房；新城尚座号称集约小三房的面积正是89m2；万科金域缇香的90m2户型一直是主打，即将开盘的金色城品也有大量的90m2户型；金地名京、融侨·中央花园、林景·嘉园、宏图·上水园等都有类似面积段的产品。
南京契税部门的解释是，这是开发商公布的面积或买卖合同签订的面积，而契税完税是以房屋交付时测绘部门测量出的实际建筑面积为依据，“是申请产权证时的实际测量面积，而非合同约定面积，超出90m2的均不享受减免政策。”
这意味着，一旦房屋交付时测绘部门所测量的实际建筑面积超过90m2，购房者就享受不到1%的福利契税政策及南京市政府1%的契税补贴。
[律师提醒]
面积误差3%不违规
购房者签订合同时得留心
“开发商公布的房屋面积，的确只是户型设计时的预测面积，而建筑施工都是手工制作，实际交付后的面积缩水或放大，开发商自己也难以预见。”一位从事房地产开发多年的地产人士这样告诉记者。
而按照国家建设部《商品房销售管理办法》的规定，允许合同约定的建筑面积与实际交付的建筑面积误差比绝对值在3%以内实行多退少补。一套88m2、89m2的房子，如果刚好实际面积误差比绝对值在3%，很容易就会超过90m2。
江苏东恒律师事务所律师王磊提醒，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算；若面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。
“如果面积误差比绝对值不超过3%，购房者按理该承受相应的面积价格及相关税费，想投诉甚至退房都不可能，”王磊建议，为防范出现类似现象，市民最好在签订买卖合同前，在合同中加入一条，约定如果房屋面积超过90m2，相应的税费由卖方承担，这样才比较保险，仅凭买房时签订的约定建筑面积是没有说服力的。 |
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